粤港澳大湾区如何买房?这一点很重要

2019-11-21       浏览次数:32

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[提要] 要着重考虑的一点是,现在以及未来的人口流向是哪里。

 日前,“惠港16条”和“惠澳15条”相继发布,这两大政策都有一个共同点,那就是在购房上对港澳人士大开便利之门,豁免了港澳同胞在大湾区内地城市购房所需的缴纳个税、社保等多项条件。

 

这个政策让不少人看到了大湾区城市房地产业的发展前景,也让不少人心思开始活络起来。想分一杯羹就得早日下手,那么,大湾区该如何买房才能不掉坑里呢?

 

其实有一点很重要,那就是看人群的流向。

 

买房是为了什么?一是自住,即使是自住,大部分人也不会愿意自个住在荒郊野岭的;二是投资,投资是为了有一天能高价卖出去,那就更需要有人来买了。

 

这就涉及到了人群流向的问题。如果你所买的区域,未来很长时间都没什么人迁移去那里的话,那要么自己孤零零地待着,要么手里的房产成了烫手山芋被套牢,影响了后面的再投资。

 

所以买房之前,就要分析一下哪些地方未来的人口聚居可能性会更大一些了,同样的,大湾区内地城市虽多,面积虽广,但也不是每块区域都适合去买房的。

 

买房人群的流动路线

 

我们挑选其中的几个代表性城市来分析。

 

珠海

 

距离港澳zui近的是哪个城市?除了深圳就是珠海了。珠海的房产很受港澳人士的欢迎,越是靠近港澳的地方,房价越高,例如横琴,均价达到了4万以上,与老城区相差2-3倍。

 

珠海房价地图总览 数据来源:安居客、中原研究院等多个平台 制图: 珠三角PLUS

珠海房价地图总览 数据来源:安居客、中原研究院等多个平台 制图: 珠三角PLUS

 

值得一提的是,珠海是实行港人港税、澳人澳税的,我们也知道,港澳居民和内地居民的收入比根本不一样,因此,珠海的高房价对于本地人来说可能遥不可及,对于港澳居民来说,却不是那么高了。

 

去年,在港珠澳大桥通车的带动下,横琴就有50%的房产被港澳居民给买去了。

 

因此,如果要在珠海投资房产,那么选择靠近港澳的地方是zui好的,尤其是惠港惠澳政策出台以后,会有更多港澳人来珠海买房。

 

若是刚需一族,买不起横琴这么贵的房子,怎么办?要么,买珠海西部老城区的房子,那里的房价有很多还处于一万左右,比横琴低了几倍。

 

但是,对于那些工作在珠海东面的刚需客来说,买珠海西面的房子,通勤时间也太长了,往返不方便。

 

不要紧,可以考虑隔壁的中山。

 

从地图上看,中山有一块是挤入了珠海里面,将珠海分隔成了两块,而这挤进来的地块,正好可以成为珠海刚需客买房的优选之地。

 

中山珠海地图

中山珠海地图

 

中山的南朗、三乡和坦洲,房价高不过一万四,而珠海东面与中山这三个地区相邻的地方,房价zui低也要一万六以上,高就没多少上限了。

 

因此,中山这几个区域成了珠海刚需客的首选,珠海人在这里购房的占比甚至已经达到了35%,若是在珠海东面工作的,不妨考虑一下这个区域。

 

中山

 

上面已经说过,中山与珠海相邻的南朗、三乡和坦洲三地,是珠海刚需客钟爱的置业所在。那么,中山除了这些地方,还有哪里可以投资或者是刚需置业呢?

 

其实还可以考虑一下北部,尤其是靠近广州南沙和佛山顺德这两大区域的地块。

 

中山广州佛山接壤地图

中山广州佛山接壤地图 

 

广州南沙地处珠江出海口和粤港澳大湾区的地理几何中心,是广州市的唯一出海通道,这就决定了南沙区会是广州举足轻重的地区,目前,南沙是国家级新区,是广东自由贸易试验区中zui大的片区。

 

很显然,南沙会是广州人口聚居密集、企业进驻量大的地块,这里也会有很多人工作,但是,广州整体的房价都挺高的,南沙自然不会低到哪去。

 

广州房价地图总览 数据来源:安居客、中原研究院等多个平台 制图: 珠三角PLUS

广州房价地图总览 数据来源:安居客、中原研究院等多个平台 制图: 珠三角PLUS

 

南沙的房价大概在两万左右,不会低于两万,而中山比邻南沙的民众镇、三角镇、黄圃镇,房价zui高也不过一万左右,这里自然就成了南沙的刚需或者在南沙工作的中山刚需所钟爱的地区了。

 

中山房价地图总览  数据来源:安居客、中原研究院等多个平台 制图: 珠三角PLUS

中山房价地图总览  数据来源:安居客、中原研究院等多个平台 制图: 珠三角PLUS

 

与中山比邻的还有顺德。顺德的大名也是全国闻名的,它是佛山的经济重地,制造业在全国都是举足轻重的。

 

顺德的房价也有点高,在一万三以上,而与顺德靠近的中山小榄镇和南头镇、东凤镇这三个地方,zui高也不过一万上下,相比顺德还是低了一些,因此,这里也是中山刚需和顺德一些刚需会选择的区域。

 

佛山房价地图总览 数据来源:安居客、中原研究院等多个平台 制图: 珠三角PLUS

佛山房价地图总览 数据来源:安居客、中原研究院等多个平台 制图: 珠三角PLUS 

 

若是投资中山的,建议着重选择翠亨新区。

 

翠亨新区

翠亨新区

 

中山与深圳隔海相望,在以前,深圳的人口外溢是与中山没有关系的,但是以后就有关系了,因为深中通道要来了。

 

据报道,深中通道将会在2023年完工,比预期的提前一年。深中通道的开通,带来的人口外溢红利不会辐射到整个中山的,只有深中通道的桥头堡翠亨新区才会得大头。

 

翠亨新区包括了中山南朗镇全境以及火炬开发区临海工业园,这两个地方目前的房价大概在一万二到一万五左右。翠亨新区的位置很重要,是南沙、前海、横琴三个国家级新区和广深港澳四大城市两个“同心圆”的圆心位置,可以轻松抵达珠三角5个国际机场和5个国际港口,周边还有广珠轻轨、京珠高速、港珠澳大桥紧密环绕。

 

等到深中通道建成之后,翠亨新区的作用就会发挥出来,届时,从中山到深圳,通勤时间将会缩短为半个小时。

 

深中通道

深中通道

 

深圳西面的房价,都在五万以上到八万左右。现在的深圳,有人评价若是解决不好房价的问题,也就是住房的问题,以后会面临很大的发展难题。但是很显然,房价这东西涨上去了就很难降下来,那怎么办?就近解决呗。

深圳房价地图总览  数据来源:安居客、中原研究院等多个平台 制图: 珠三角PLUS

深圳房价地图总览  数据来源:安居客、中原研究院等多个平台 制图: 珠三角PLUS

 

中山的翠亨新区就提供了这样一个机会。翠亨新区的房价再涨,也要非常长的时间才会达到深圳这样的高度,深圳的房价在全国都少有对手呢。而那些在深圳买不起房的刚需们,看到翠亨新区这样的低房价,再加上深中通道的开通,还能坐得住?

 

惠州

 

有人说,惠州房产是天坑,不推荐。

 

这话太过极端,但也有一定道理。惠州房价的特点是涨得慢,网上有许多人诉苦,自己买了惠州的房产,被套牢了,很多年都没怎么涨,不好出手。

 

惠州近2年房价走势图 来源:中国房价行情网

惠州近2年房价走势图 来源:中国房价行情网

 

惠州与深圳相邻,在我们的一贯思维中,惠州房产应该很受深圳人欢迎,不应该房价老是原地踏步才对。

 

从惠州内部来看,是它的供应量太多了。以大亚湾和惠阳为例,大亚湾在2018年潜在供应是633万平方米,惠阳区则是562万平方米,而与惠州相邻的深圳,2018年的供应面积为672.39万平方米。

2008-2018年惠州大亚湾和惠阳区新增供应走势图

2008-2018年惠州大亚湾和惠阳区新增供应走势图

 

对比就知道,惠州一个大亚湾的房产供应,就差不多等于整个深圳的供应面积了。这么多的供应量,去库存都来不及,哪会出现量少价高的情况呢。

 

从外部来看,惠州的地理位置不太好。虽然惠州与深圳相邻,但也要看是哪里相邻了。

 

深圳这个城市比较特殊,它没有固定的市中心,它是市中心轮流坐,明年到你家。发展到现在几十年了,市中心一直换来换去。

 

但是,不管怎么换,也还没有轮到与惠州惠阳区相邻的坪山区。

 

坪山区的发展状况相比深圳其他区来说,一般般,今年上半年,深圳各区GDP排名中,坪山区排在第八,只有三百多亿元,这也就使得坪山区的居民没有那么高的购房消费力。

 

深圳各区GDP 数据来源:中商产业研究院大数据库

深圳各区GDP 数据来源:中商产业研究院大数据库

 

根据邻居穷富理论,邻居有钱了,才会在你这里多买东西,邻居没钱,只怕还等着你来救济呢。同样的,坪山区经济没那么发达,自然无法带动惠州的房价了。

 

虽然惠州不那么适合投资,投资的话要做好长期持有的准备,估计也要7年左右。

 

但是惠州的房价对于在深圳工作的以及惠州本地的刚需很友好。量大,不用整天琢磨着怎么抢购,价低,咬咬牙还是可以付个首付,毕竟深圳的坪山区房价都在3万以上了,惠阳和大亚湾的房价也不过一万出头。

 

惠州房价地图总览  数据来源:安居客、中原研究院等多个平台 制图: 珠三角PLUS

 惠州房价地图总览  数据来源:安居客、中原研究院等多个平台 制图: 珠三角PLUS

 

不过,在惠州买房,zui好是考虑一下交通区位。在惠州的城市轨道交通中,未来深圳会有5条轨道接入惠州,而含金量zui高的地铁线只有14号,刚需买房要多考虑14号线周边的房子,以后往返深圳和惠阳也方便。

 

深圳地铁14号线线路图

深圳地铁14号线线路图

 

东莞

 

东莞被称为深圳的后花园,有许多深圳人在东莞买房,尤其是靠近深圳的临深片区。

 

临深片区主要有三大区域:塘厦、凤岗和清溪。

 

这三大区域组成了一个三角形,插进了深圳的怀里,而与之相邻的是深圳的龙岗、龙华和光明。

 

东莞

 

从房价上来看,深圳这三个区域房价zui低近四万,zui高都在五万以上了,而东莞“三角组合”房价zui高也就两万左右,对比还是很鲜明的。另外,插进深圳腹地zui深的凤岗,被房产中介成为深圳里,这是因为从凤岗到达深圳中心区的距离甚至比深圳很多地区都近,因此深圳这三个区域不少人会选择在东莞临深片区买房。

 

东莞

 

东莞这“三角组合”的定位也不一般,塘厦的定位是电子加工制造业重镇,要对接深圳的“东进战略”,承接深圳创新资源和现代产业外溢。

 

凤岗的定位是凤深融城,把产业、交通等跟深圳融合为一体,目前从深圳引进了华润万家、金银珠宝产业中心、深证通、力辉马达、天安数码城等大型项目。

 

清溪的定位是深莞惠新交通枢纽,清溪处于深莞惠三市的几何中心,是东莞唯一同时与深圳、惠州接壤的镇,清溪将借力深莞惠区域一体化实现清溪经济社会双转型。

 

因此,从投资的角度来看,这“三角组合”也有很好的前景值得期待。

 

东莞除了这三个地区之外,松山湖片区也值得关注。

 

松山湖华为基地 来源:大疆社区

松山湖华为基地 来源:大疆社区 

 

自从华为强势入驻松山湖之后,松山湖就名声在外了。华为搬迁过来后,居住和工作的人口剧增,松山湖的产业+区域优势也更加明显,成了优质板块。

 

松山湖片区的房价比它周边的市镇都高,将近3万,周边都鲜有两万以上的,很显然,这个片区的房子,本地刚需已经难上车了。

 

总结:

 

本文所谈的这几个地区,不管是投资还是刚需,都要着重考虑的一点是,现在以及未来的人口流向是哪里。

 

人口流向多的地方,低价有一天也会变成高价,刚需也会变成投资,这就是房产的市场价值,遵循这一点,可以避免不少的坑。

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