粤港澳大湾区,哪里才是房产涨幅最大爆发地?(房产投资最佳地)

2019-11-21       浏览次数:895

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粤港澳大湾区,哪里才是房产涨幅最大爆发地?(房产投资最佳地) 

三大国家级城市规划是哪三大?

千年大计雄安新区、改革新起点海南自贸港,还有就是我们今天要讲的粤港澳大湾区。

粤港澳大湾区=珠三角城市群的2.0加强版=9个广东城市(广州+深圳+珠海+佛山+中山+东莞+肇庆+江门+惠州)和香港、澳门2个特别行政区。

好好的珠三角城市为何又叫粤港澳大湾区?并不是国家想起一个高达上的名字。因为过去珠三角城市群的发展暴露出2个严重问题:

1.珠江口东西两岸的经济发展极端不平衡(东>西)

东岸的香港,实力不用多说了。靠近香港的深圳也已经超越广州成为广东GDP的老大。东岸的东莞、惠州托深圳的福,也正快速发展。珠江口的东岸要比西岸的中山、珠海、肇庆、江门的发展强大不止一点点。

2.港澳与内地并没有实现真正意义上的经济协同

在过去,珠三角城市群的经济协同是市场行为、成本倒逼行为。香港产业成本高,就向深圳转移,深圳崛起;深圳经济转型,产业成本高,就向东莞、惠州转移。但近几年深圳、东莞的产业转移成本也变高,这种落差之下,香港开始变得封闭。深圳的产业也只能在东莞、惠州甚至更远的粤西汕尾转移。

很明显,珠三角城市群出现了瓶颈。

而粤港澳大湾区就是要打破这个瓶颈,于是,粤港澳大湾区规划就上升到了国家发展战略层面!

有高起点,加上即将出台的“粤港澳大湾区”规划,可以想象大湾区经济发展会有多巨大的提升空间。

粤港澳大湾区的功能划分

首先三个最核心的城市:

香港——国际金融中心,为大湾区提供最强大的资金支持并作为整个大湾区的国际接轨窗口;

深圳——科技创新中心,大湾区生产力和竞争力升级的核心引擎,可以说是大湾区的大脑;

广州——环球贸易中心,为大湾区提供贸易的平台,是生产力和资金转换的终端。

其余,佛山、东莞、中山是新型制造业中心

江门、肇庆可以承接其它城市转移出来的传统制造业;

珠海、澳门两个相邻城市,依托珠海的“海”和澳门的“赌”,成为大湾区旅游休闲中心;

惠州作为深圳的卫星城,除了承接深圳的制造业转移,还承接着深圳外溢的居住需求。

当然,更详细、准确的就要等马上出台的大湾区规划了。

粤港澳大湾区的价值分析

大湾区的野心在哪里?

1

打造成世界级,甚至是世界第一的湾区

一个非常明显的规律:全球60%的经济总量都集中在入海口地区。

中国想要在全球竞争中有强大的话语权,就必须打造出一个国际级别的城市群。这一刻,粤港澳湾区最有资格和能力接此重任。

2

三大国家级规划之一,且是一带一路的重点区域

zf并不确定雄安新区和海南自贸港这两个创新会不会成功。

但粤港澳大湾区不一样,它是中国经济增长的超核,坐拥全国最好的经济发展环境,从国家发展层面来看,大湾区规划只许成功不许失败!

粤港澳大湾区还是一带一路的重点区域。是对接“一带一路”建设的重要平台和门户枢纽。去年中国与东南亚地区的贸易额占了与一带一路沿线国家贸易总额的47%,其重要性可见一斑。

3

整个中国经济三大区域的增长超核

京津冀是单核驱动,长三角是双核驱动,而粤港澳大湾区是三核驱动,集中了中国三大“一线城市”!

同时有着“一国两制三关税区”的制度优势:

  • 资本主义的香港、澳门将会给大湾区带来最大的经济活力。
  • 三大自贸区——前海、南沙、横琴也都坐落在大湾区内。
  • 同时拥有深交所与港交所两大证券交易所。

这里不仅会是中国市场经济机制最完善的区域,还是经济最具活力的区域。

大湾区未来发展空间

当前的粤港澳湾区在世界湾区中处在一种怎样的地位呢?

虽然人均GDP却只有东京湾区的一半,旧金山湾区的五分之一。但是我们要看到一点,粤港澳大湾区的经济增速是其它三大湾区的2-3倍。

最大的面积,最多的人口,最快的发展速度,粤港澳大湾区成为世界第一大湾区只是时间问题。

大湾区发生着怎样的巨变

1

打造中国最密最便捷的交通网

粤港澳大湾区目前已实现2小时交通圈,不管是高速公路密度和铁路网密度,都已经成为了全国城市群的第一位。

大湾区内有6大机场,广深港高铁已开通广深段,香港段也会在年内开通,很快香港也会正式融入内地高铁网络,粤港澳大湾区“一小时”经济圈即将实现。

2020年前大湾区还将建成深茂、赣深、广汕三大高铁。未来在珠江口将会修建四大跨海大桥。

虎门大桥已经开通,港珠澳大桥、虎门二桥将分别在今明两年内通车,而深中通道则预计在2024年落成。

2

未来产业迅猛发展

如果说“科技是第一生产力”,那么高新技术产业就代表了未来的生产力和竞争力。

前一阵子中美贸易战,显现出中国在很多关键技术节点上依然受制于人,国与国的竞争,终究还是靠硬实力!

而粤港澳大湾区就以深圳为核心聚集了大量的未来产业,如:

华为的人工智能芯片、大疆的无人机、腾讯的无人驾驶汽车

这些代表未来、创造出绝大财富的公司都扎堆在深圳,深圳的房价能不高吗?

3

产业内部合作及转移

粤港澳大湾区的意义,就在于区域内的城市协作,每个城市的功能特色都不一样,这是产业合作的基础。香港可以提供资金,深圳进行研发,东莞中山负责生产,广州提供贸易平台等等。

除了功能互补,大湾区正在发生的很大变化就是产业转移。

大湾区内第一梯队城市会集中资源和精力发展金融服务、科技研发等高附加值的行业。低附加值的生产制造产业会向第二三梯度城市转移。

粤港湾大湾区正在飞速发展,但绝不是平均发展,在粤港澳大湾区规划出台之际,要投资粤港澳大湾区,就必须找到最有价值的城市和片区!

粤港澳大湾区最值得投资的城市和片区

在讨论这个问题之前,我先给大家看一个表格,里面展示的是大湾区11个城市的资金总量(本外币各项存款余额)和国民生产增值(GDP),数据截至2016年末的。

粤港澳大湾区11城市主要经济指标

排序

城市

资金总量

(万亿)

GDP

(万亿)

1

香港

10.0

2.12

2

深圳

6.44

1.95

3

广州

4.75

1.96

4

佛山

1.33

0.86

5

东莞

1.15

0.68

6

珠海

0.61

0.22

7

中山

0.50

0.32

8

惠州

0.50

0.34

9

澳门

0.43

0.30

10

江门

0.40

0.24

11

肇庆

0.24

0.21

注:上述数据截至2016年末,来自各地统计局,均已换算为人民币。

从上述指标可以看出,香港、深圳、广州汇聚的资金总量位居前三,而且差距明显。香港几乎相当于“深圳+广州”,而深圳则超过了“广州+佛山+肇庆”。为了大家便于理解,我提供一下其他城市的数据:北京截至2016年末是13.8万亿元,上海是11.1万亿元。在资金总量上,仅次于广州的内地城市是杭州,总量大概是3.34万亿(台北大概是这个水平)。

在全国范围内,港深穗三大城市汇聚的资金总量的,分别位居第三、第四、第五。

我们可以发现,从汇聚资金总量角度看,大湾区的东岸远远超过西岸。如果把大湾区看做一个大写的字母“A”,则右下角的“香港+深圳”明显重于顶端的广州,更远远超过左下角的“珠海+澳门”。

粤港澳大湾区的面积是5.65万平方公里,香港的面积是1104平方公里,深圳是1997平方公里。由于“香港+深圳”的面积还不到广州的一半(也不到上海、天津的一半),所以港深事实上可以看做一个城市。

通过简单计算我们就发现,大湾区一共汇聚了26.35万亿的资金,但在广深这个狭窄区域里(占大湾区面积的5.5%)汇聚了大湾区63%的资金。

很显然,“港深”是大湾区绝对的中心。

另外两项指标也支持了这一点:

第一,在刚刚公布的“财富世界500强”名单里,深圳汇聚了7个世界500强总部(平安、华为、招行、万科、恒大、正威、腾讯),香港汇聚了6个(华润、联想、来宝、友邦、怡和、长和),广州2个(广州汽车、南方电网),佛山2个(碧桂园、美的)。

第二,深圳和香港都有世界级的股票交易所,其总市值、流通市值、IPO数量和金额,都位居世界前列。其中香港,还是全球公认的四大金融中心之一。

此外,香港和深圳都是航运中心、物流中心。集装箱港口吞吐量,分别位居世界第五和第三。(上海第一,新加坡第二,“宁波+舟山”第四)

二、深圳正在赶超香港

北京和上海已经超过了香港。下一个真正超过香港的,将是深圳。

这不仅仅是指GDP,那玩意充满了水分,意义不大。主要看的是:第一,资金竞争力;第二,人口竞争力;第三,科技竞争力。

2000年末的时候,香港汇聚的资金总量是3.69万亿,广州是0.62万亿,深圳是0.32万亿。当时香港是广州的6倍、深圳的12倍。但16年下来,到了2016年末,香港只有深圳的1.55倍,而深圳反超了广州。

今年上半年,深圳“资金总量”的增速超过10%,是“北上港深广”五大一线城市里增速最快的。

深圳的PCT国际专利数量,已经连续16年全国第一,而且基本上占全国一半,远远超过香港。

此外,如果你研究一下那份进入2017年世界500强的企业名单就会发现——广州的恒大,刚刚把总部迁到深圳;而“香港的华润”,也在把总部的很多部门迁往深圳。未来华润在香港,只会保留一个象征性的总部。至于联想,那本来就不是香港的企业,是北京的。而李嘉诚的“长和”注册地已经搬离香港,整个家族也在淡出。

所以,用不了几年,香港的世界500强总部数量将跟深圳差一大截,完全不是一个等量级。事实上,深圳拥有的500强总部,已经相当于印度;深圳获得PCT专利的数量,也超过了世界上大多数国家。

目前深圳和香港之间建立了两个合作区:在前海,是香港向深圳传授金融开放和管理经验;未来在河套地区,将是深圳带着香港一起搞高科技。

三、东莞、惠州和中山都将显著受益

由于上海和上海自贸区的存在,金融上的开放很难率先在粤港澳大湾区(主要是前海)取得重大突破。所以,未来最值得期待的大湾区项目,恐怕还是基建方面的。

港珠澳大桥已经基本上建成,所以在粤港、粤澳、港澳之间,大项目不多了。也就是香港高铁,以及修建连接深圳机场到香港机场的海底通道。意义更为重大,并将影响到格局和资产价格的项目,恐怕主要在内地城市之间。

我个人觉得,大湾区最值得期待、最有价值的项目,大多都围绕着深圳和临深城市之间。比如深中通道、深中地铁,以及深圳和东莞、惠州之间的城际铁路、地铁等等。

为什么这样说?原因很简单,香港澳门和内地之间受制于一国两制,其海关有阻断人流、资金流的重要作用。基础设施再便利,很多要素也无法流动。但广州、深圳这两个大城市,跟周边城市是无障碍流动的。

相比广州,深圳面积更小,只有广州的三分之一不到。此外深圳汇聚的经济动能(以“资金总量”为标准)是广州的大约1.4倍,自己面积太小无法承载,只能外溢。在这个过程中,东莞、惠州和中山都将显著受益。事实上,在这些城市新房成交量上,60%都是深圳客在买。

广州总量偏小,面积偏大,能外溢的因素不多。所以,即便周边城市跟广州实现更加便捷的互联互通,恐怕还是被“吸走资源”的机会更多一些。

四、最受益的城市:东莞和中山

粤港澳大湾区,将给所有的区内城市都带来红利,这是毋庸置疑的。但哪个城市获得的机会更大?我的最新看法是东莞和中山,其次是惠州、佛山、珠海等其他城市。

原因很简单,东莞和中山这两个城市占有地利。

中国5大一线城市,3个在珠江口。能夹在三大一线城市之间的,只有东莞。所以东莞是左右逢源的城市其西部区域(比如虎门),正好地处粤港澳大湾区黄金轴线上,这个轴线从香港开始,途径蛇口半岛——前后海——宝安中心区——深圳机场——虎门,最终抵达广州南沙、广州市区。而东莞的西部,恰恰在黄金轴线的中间位置。

未来,随着深中通道通车,特别是深中地铁建成,中山翠亨新区和深圳宝安中心区将实现同城化,地铁通勤时间不过20多分钟。即便是中山市区到前海,也不过50分钟左右。这样,中山将越过珠江口,成为半个“东岸城市”,其距离深圳繁华市区的距离比惠州近很多。

通过上述分析我们可以看出来,未来能给粤港澳大湾区带来资产价格大变动的项目,基本上都围绕着深圳。原因很简单,深圳抓住了科技创新和金融两大行业,都正在做到极致,所以是区域内当之无愧的经济发动机。

在背后发挥作用的,是市场机制、民间力量。

这对于中国是非常宝贵的经验,也是将来粤港澳大湾区最有价值的地方。

五、价值爆发:5万+城市越发增多

一段时间以来,基于粤澳港大湾区各城产业发展、交通同城趋势,不同区域市场间已经形成各自的价值特点。

从上面的房价图中也可以印证阿方的一些观点:

观点一:粤港澳湾区的未来看珠江口,呈A字形布局

观点二:珠江口的未来看珠江东岸,南沙—虎门—滨海新区—空港—前海构成黄金轴线

观点三:珠江东岸的黄金洼地在长安虎门

观点南沙是珠三角几何中心,未来或成珠三角中心

这几个观点其实也间接回答了很多问题,比如买东莞好还是惠州好,广州买房买哪里等等。

粤港澳大湾区时代已经来临,该如何去寻找大湾区的价值洼地,首先我们可以从粤港澳大湾区版图一探究竟!


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