大湾区新房均价出炉:惠州1万出头,未来发展势头将更猛?!

2019-11-11       浏览次数:919

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大湾区新房均价出炉:惠州1万出头,未来发展势头将更猛?!

 
粤港澳大湾区真的来了,相信许多人都关心:当前湾区内楼市行情如何?哪些城市最具投资前景?楼市格局如何演变?

粤港澳大湾区真的来了,相信许多人都关心:当前湾区内楼市行情如何?哪些城市最具投资前景?楼市格局如何演变?

广州最实,珠海泡沫最大,深圳辐射力最强

我们先通过一张图来看一看湾区各个城市主要房价和楼市调控政策情况:

截至2018.4

湾区9+2城市,除了肇庆目前没有出台调控政策之外,其他城市均有限购限售等购房限制。

广州、深圳、珠海最为严厉,社保要求5年,同时还有部分3年限售。目前来看,购房政策最宽松的要数惠州、中山、肇庆和江门。

根据统计,珠三角三大核心城市中,广州房价最实,珠海泡沫最大,深圳辐射力最强。

▌广州目前新房均价17079元/平米,保持平稳。

广州是目前相对安全的区域广州2017年实施了严格的调控政策(社保5年+限售2年),整个城市的房价相对理性,并未出现明显的大热门区域。

目前广州核心区不过4-5W,而距离市区远一些的南沙区、增城区、从化区房价不过2万左右,这在一线城市中已经是很少见了。

▌珠海目前新房均价21473元/平米,有所回落。

珠海是目前泡沫较大的区域。珠海2017年实施了严格的调控政策(社保5年+限售3年),因此在短期内,横盘的可能性高。

珠海核心区房价不过3-4万,但是距离市中心远在25公里的横琴自贸区已经攀升至5-6W,即使西北方向的唐家湾也要3-4万了,珠海的房价有点像杭州,真的有点热过头了,所以投资珠海千万谨慎,再三思量。

深圳是整个珠三角区域城市价值辐射能力最强,同时房价的带动能力也最强,远超广州和珠海。

因此从目前判断,临深城市全是价值洼地,是增值潜力和溢价能力最大的板块。

▌惠州目前新房均价10086元/平米,有所平复。

 

 

深圳虽好,落户政策是全国一线城市中最宽松的。但需缴5年社保才能买房。

放眼整个粤港澳大湾区,“9+2”城市中,毗邻深圳,既能共享深圳发展红利,又暂时不受限购影响的唯有惠州,而惠州下辖的惠阳区大亚湾板块高铁28分钟到深圳,50分钟到香港,潜力最大的价值洼地之一

当前一万出头的房价,真是十分稀有了!

东莞南接深圳,北连广州,可谓占据的最有利的区位优势。

据统计,2017年惠州的房子58.6%被深圳人买走,东莞的房子57.3%被深圳人买走,中山的房子51.4%被深圳人买走,当然,这些统计的是一手房销售。

但是,目前东莞有一年社保的限制(但是二手房不在限购之列)。

▌中山目前新房均价9977元/平米,处于反弹阶段。

惠州和中山作为经济体量相当的两座城市,而且又都是深圳的左右邻居所以两者有一定的可比性。

不过深圳一直在推行自己的东进战略,无论是深莞惠一体化,亦或是深汕合作区种种。

所以,整体来看,惠州未来发展势头会更猛一些,中山会更平稳一些。

至于其他城市,佛山主要依靠广州,暂时较平稳,江门、肇庆,由于刚刚起步,还不会有太大利好进入,所以不再赘述。

受益楼市格局演化

大湾区是一个共赢的方案,11个城市都可以获得红利。但相比之下,红利有大有小。其中东莞、惠州、中山、广州获得的红利,或许更大一些。

1惠州

惠州至少有3条地铁会对接深圳。

目前深圳发展的热点仍然在西部,但最迟5年之后,深圳必须全面东进。深圳规划的第二机场,也靠近惠州。“深汕合作区”也在惠州的背后开花。

据数据,惠州的地方财政收入已经超过了珠海、中山,这都跟深圳资源的外溢有密切关系。

2东莞

东莞位于“大湾区”黄金轴上,是中国唯一一个被“三个一线城市”(香港、深圳、广州)包围的城市,占尽天时地利人和。

更可怕的是,东莞未来有10条地铁连接深圳,可以源源不断地从深圳“吸收资源”。

东莞与深圳地铁接轨示意图

3中山

深中通道的建成通车,将让中山的翠亨新区直接对接深圳的宝安中心区、前海。到那时,中山的优势将会更加明显。

如果真的建成“深圳—中山”的跨海地铁,那么中山就更不得了。从这个意义上看,未来中山可能超越珠海,成为珠江口西岸的老大。

在大湾区里还有一个非常受益的区域,就是广州的南沙

广州大力发展南沙,让广州和深圳从“对视关系”变成了“邻居关系”。也意味着广东经济重心进一步向珠江口汇聚

来源:珠三角房产第一资讯、克而瑞机构、问房有道、第一地产在线、刘晓博等

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